A expansão dos studios e microapartamentos em São Paulo também despertou o interesse de compradores que enxergam nesses imóveis uma oportunidade de geração de renda por meio de plataformas de locação de curta temporada. Quando a unidade é classificada como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP), porém, existem restrições específicas que precisam ser consideradas.
Em matéria publicada pela EXAME, o advogado Paulo Matheus Guimarães Alhadas, do Arruda Alvim & Thereza Alvim Advocacia e Consultoria Jurídica, comenta as regras aplicáveis a esses imóveis e os limites para sua utilização em locações de curta duração.
As três categorias fazem parte da política habitacional do município de São Paulo e são destinadas a famílias enquadradas em determinadas faixas de renda.
A HIS é dividida em HIS-1 e HIS-2, enquanto a HMP contempla uma faixa de renda familiar mais elevada. Apesar das diferenças, existe um ponto em comum: a locação por curta temporada é vedada nas três modalidades.
A restrição decorre do Decreto Municipal nº 63.130/2024, que considera a estadia de curta duração incompatível com a finalidade habitacional desses imóveis. A locação de longa duração, por outro lado, permanece possível, desde que sejam respeitadas as regras relativas à renda do locatário e ao valor da locação.
À EXAME, Paulo Matheus explica que unidades HIS e HMP foram concebidas para o uso residencial de famílias enquadradas nas respectivas faixas de renda. Utilizá-las para exploração por curta temporada, portanto, representaria um desvirtuamento de sua função social.
A questão ganha relevância especialmente diante da presença dessas unidades em regiões valorizadas de São Paulo, onde imóveis produzidos com incentivos urbanísticos e fiscais passaram a despertar o interesse de investidores interessados na renda gerada por plataformas de hospedagem.
Outro ponto abordado pela reportagem é a possibilidade de uma assembleia condominial autorizar esse tipo de exploração.
No caso das unidades HIS e HMP, a deliberação dos condôminos não é suficiente para afastar a restrição legal. A matéria destaca decisões recentes da Justiça de São Paulo envolvendo tentativas de condomínios de permitir locações de curta duração nessas unidades.
Paulo pondera que decisões isoladas ainda não representam jurisprudência consolidada sobre o tema, que é relativamente recente. Ainda assim, esses julgamentos oferecem indicativos importantes sobre como controvérsias semelhantes podem ser analisadas pelo Judiciário.
A situação é diferente nos empreendimentos mistos, nos quais unidades HIS ou HMP convivem com imóveis de mercado livre.
A restrição acompanha a classificação de cada unidade. Dessa forma, uma unidade livre não está automaticamente submetida às limitações próprias das habitações de interesse social.
Ainda assim, a locação de curta temporada em condomínios residenciais envolve uma segunda discussão. Conforme decisão recente do STJ mencionada pela reportagem, a exploração recorrente desse tipo de locação depende de autorização expressa de dois terços dos condôminos.
A matéria também chama atenção para compradores que adquiriram unidades HIS ou HMP com a expectativa de utilizá-las como investimento para locações de curta temporada.
Paulo destaca que o adquirente de uma unidade enquadrada nessas modalidades não é considerado investidor para os fins dessa política habitacional. A finalidade social acompanha o imóvel e deve ser observada.
O descumprimento das regras pode trazer consequências financeiras relevantes ao proprietário, incluindo cobranças relacionadas aos benefícios urbanísticos concedidos ao empreendimento e aplicação de multas.
Por isso, antes da aquisição de um imóvel com finalidade de investimento, é fundamental verificar não apenas sua localização e potencial de rentabilidade, mas também a classificação da unidade, o regime jurídico aplicável e as regras da convenção condominial.
A análise prévia desses elementos ajuda a reduzir riscos e a compreender quais formas de utilização são juridicamente possíveis em cada caso.
