A correção mensal pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) em contratos de imóveis na planta tem sido objeto de discussões judiciais, especialmente em casos nos quais a maior parte do pagamento ocorre antes de 36 meses, mas uma pequena parcela é prevista para depois desse período.
Em reportagem publicada pelo Portas, Lucas Sampaio Santos, sócio do Arruda Alvim & Thereza Alvim, é um dos especialistas ouvidos para explicar os pontos que merecem atenção na análise desses contratos.
O artigo 46 da Lei nº 10.931/2004 permite a previsão de reajuste mensal em contratos de comercialização de imóveis com prazo mínimo de 36 meses. Em contratos com duração inferior, a regra geral é de periodicidade anual da correção.
A discussão surge quando o fluxo de pagamento está praticamente concluído antes dos 36 meses, mas o contrato mantém uma parcela residual de pequeno valor com vencimento posterior. Nesses casos, é necessário analisar se a parcela possui função econômica efetiva ou se apenas prolonga formalmente a duração do contrato.
Lucas sugere um caminho para essa conferência: contar os meses entre a assinatura e a última parcela economicamente relevante. Caso o período seja inferior a 36 meses e exista uma pequena parcela posterior, a estrutura do contrato merece uma análise mais cuidadosa.
A existência de uma parcela residual, por si só, não significa que houve irregularidade. O ponto central é verificar o fluxo de pagamento como um todo, a duração efetiva do contrato, a periodicidade da correção e a função daquela parcela dentro da operação.
A reportagem apresenta dois casos que chegaram ao STJ e nos quais foram mantidas decisões que determinaram o recálculo pela correção anual e a devolução da diferença aos compradores. Lucas ressalta, porém, que o Tribunal não estabeleceu nesses julgamentos uma regra geral aplicável automaticamente a todos os contratos, já que os casos dependiam da análise das circunstâncias e provas específicas.
Para verificar como a correção está sendo aplicada, o comprador deve analisar documentos como o contrato completo, o quadro-resumo, o cronograma de pagamentos, os comprovantes das parcelas e a memória de cálculo fornecida pela incorporadora.
Também é importante observar a data da assinatura, os vencimentos das parcelas economicamente relevantes, a data do último pagamento e a periodicidade prevista para a atualização monetária.
Segundo Lucas, há ainda divergência quanto ao prazo para questionar judicialmente eventuais cobranças: o TJ-SP tem aplicado o prazo de dez anos em casos desse tipo, enquanto incorporadoras defendem a aplicação de três anos. A possibilidade de restituição dos valores, de forma simples ou em dobro, também depende das circunstâncias de cada caso.
Mais do que identificar a presença do INCC ou de uma parcela residual, portanto, é necessário compreender como o contrato foi estruturado e comparar as condições pactuadas com os valores efetivamente cobrados.
