Um apartamento adquirido a preço de mercado pode estar sujeito a limitações urbanísticas capazes de restringir sua venda, locação e até mesmo seu valor econômico.
Em matéria publicada pela EXAME, o advogado do Arruda Alvim & Thereza Alvim Paulo Matheus Guimarães Alhadas é um dos especialistas ouvidos para analisar o caso de um proprietário que descobriu, anos após a compra, que seu apartamento estava enquadrado como Habitação de Interesse Social (HIS).
O imóvel foi adquirido em 2016, no centro de São Paulo. A classificação só foi identificada pelo proprietário anos depois, quando ele iniciou a negociação para comprar a unidade vizinha e encontrou na matrícula daquele apartamento a indicação de que se tratava de HIS. Ao consultar a matrícula de seu próprio imóvel, constatou a mesma condição.
Segundo o relato apresentado à EXAME, a informação não constava no contrato de compra e venda, no financiamento bancário ou no memorial de incorporação, embora estivesse presente na planta do alvará de aprovação e reforma.
A Habitação de Interesse Social integra a política habitacional de São Paulo e é destinada a famílias enquadradas em determinadas faixas de renda. Empreendimentos dessa categoria podem receber incentivos urbanísticos e fiscais em contrapartida à destinação das unidades para habitação social.
Por isso, a classificação pode impor limitações sobre quem pode adquirir ou alugar o imóvel e sobre as formas de utilização da unidade.
À EXAME, Paulo Matheus explica que esses imóveis foram concebidos para o uso residencial de famílias que se enquadram nas faixas de renda estabelecidas pela legislação. Nesse contexto, a exploração por meio de locações de curta temporada pode representar um desvirtuamento da função social para a qual foram criados.
Esse é um dos principais pontos levantados pela reportagem.
A matéria explica que a classificação como HIS pode existir desde a aprovação do empreendimento, ainda que sua averbação na matrícula tenha ocorrido posteriormente. A obrigação de registrar a condição de HIS/HMP na matrícula passou por alterações legislativas ao longo dos anos.
No caso apresentado, especialistas ouvidos pela EXAME ressaltam que será necessário analisar a documentação e a legislação vigente à época para determinar quais regras se aplicam ao imóvel e se houve falha na comercialização da unidade.
Caso seja comprovado que a incorporadora tinha conhecimento da classificação e não informou adequadamente o comprador, a responsabilidade poderá ser discutida judicialmente. Eventuais pedidos de indenização dependerão das circunstâncias e das provas dos prejuízos efetivamente sofridos.
O caso evidencia a importância de uma análise jurídica e documental cuidadosa antes da aquisição de um imóvel.
Além da matrícula, documentos como o processo administrativo de aprovação do empreendimento, plantas, alvarás, certificado de conclusão e memorial de incorporação podem ser essenciais para identificar restrições urbanísticas e compreender quais regras incidem sobre determinada unidade.
A classificação de um imóvel como HIS ou HMP não é apenas uma característica formal: ela pode interferir diretamente nas possibilidades de venda, locação e utilização do bem e, consequentemente, em seu valor de mercado.
